货币泡沫未除 房地产调控成效不大_叶檀_新浪博客

7月份70个大中城市环比上升39个,同比涨幅4.5%,较上月4.4%略有上升,仅三亚出现下降,跌幅1.1%。换句话说,房地产调控的效果主要表现在一线城市成交量下降,环比下降与持平的城市增加,价格持稳,环比涨幅缩小,但二三线城市房价维持较快增速,价格总体上依然坚挺。

房地产调控成效不大的主要原因是货币泡沫未除。在稳健的货币政策下,我国的负利率没有缩小反而扩大。从2010年2月开始至2011年7月,我国国实际负利率延续18个月。2010年2月,CPI同比上涨2.7%,当时一年期存款利率为2.25%,负利率为0.45%;今年7月,我国CPI升至6.5%,一年期存款利率为3.5%,负利率达到3%,负利率不仅没有缩小反而日益扩大。

负利率的扩大,说明以上调存款准备金率为主的稳健货币政策没有抑制通胀预期,反而为通胀下的资产品价格上涨培育了沃土。笔者在各地与投资者接触的过程中,尤其在二三线城市,大约有60%的人,仍然视房地产为最重要的投资品种。任何房地产泡沫首先是货币泡沫的表现,货币泡沫没有去除,房地产泡沫的根基就不会动摇。

当然,央行紧缩了房地产金融杠杆,提高了首付比例,提高了按揭利率,相当于在房地产金融市场单独加息。今年7月7日央行年内第三次加息,个人住房按揭贷款基准利率达7.05%,接近2007年房贷按揭利率的高位水平。

为什么市场依然不认帐?因为现金过多,社会融资总量过大,简言之,市场不缺钱。

今年1月,央行副行长马德伦表示,我国居民偏好使用现金消费,我国是世界上现钞流通比例最大的国家,这在一定程度上增加了对人民币发行的压力。今年上半年,我国流通中货币(M0)余额4.45万亿元,同比增长14.4%,数量不少。截至 6月末,本外币存款余额80.30万亿元,同比增长17.5%。人民币存款余额78.64万亿元,同比增长17.6%,比上月末高0.5个百分点,比上年末低2.6个百分点。

将近80万亿的人民币存款,可以撬动任何资本货币市场,只要房地产收益上升,投资热情被重新点燃,房地产价格的报复性反弹将不可阻挡,一两次的加息无济于事,因此,目前阻止房地产价格预期的上升,是重中之重。

房价坚挺还缘于我国与调节房产收益的税收政策过于温柔。重庆、上海的温柔版房产税,市场视作搔痒,最大的作用是阻止了投资购房的增量部分,而无法逼出已有的存量房。那些手握存量房的人眼看价格坚挺,既不必担心提高存量房持有成本,也不必应对节节上升的按揭利率,“我自岿然不动”。

税收真的没用吗?错。深圳是证明税收作用的典型例子。从7月11日开始,深圳对二手房实行按评估价征税,根据美联物业统计7月数据,在二手房按照评估价征税新政出台后,深圳二手房交易陷入冰点。根据深圳市规划国土委的数据统计获悉,深圳市二手房成交量跌至冰点,环比暴跌77%,一个月内日均成交仅101套,原因只有一个,二手房交易成本上升2到3倍,相当于变相征收了资本利得税。

央行担心债务风险与经济下行,不敢加息;地方政府不愿触及盘根错节的利益纠葛,不肯对税收动真格;剩下的只有充满行政色彩的限购手法,但遭遇到土地财政的挑战,后遗症不少,推出不易。

 

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